| Mais rigor com os inadimplentes e maior rapidez nos processos de despejo. Essas são as principais mudanças nas regras do aluguel comercial e residencial. Com a nova lei, o inquilino em atraso pode ser alvo de ação judicial. A ordem de despejo deve ser concedida em até quinze dias e o locatório passa a ter trinta dias para sair do imóvel. Antes, o prazo de devolução era de seis meses e ainda podia ser protelado em até três anos.
A ação só é suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro do prazo a partir da notificação. Neste caso, o inquilino não pode ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato. “A celeridade processual efetivamente melhorou. Mas esta redução no prazo para a ordem de despejo por falta de pagamento limita-se aos contratos que não têm fiador ou outra garantia”, explica o advogado, Paulo Gomes.
Para ele, a maior segurança continua sendo a figura do fiador que foi outro foco de mudanças. No código antigo, o fiador era obrigado a garantir o imóvel até sua efetiva devolução. Agora, pode haver troca na regência ou na prorrogação do contrato. Mas depois do comunicado do desligamento, o fiador ainda permanece responsável pela fiança por quatro meses. O proprietário também tem o direito de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.
Essas novidades também trouxeram esperanças de melhoria no mercado imobiliário. “Ainda que tímidas, a nova lei melhorou o panorama para aqueles que alugam os seus imóveis com a redução nos prazos da ação de despejo por falta de pagamento. Desta forma, acredito que as alterações terão um bom reflexo no mercado imobiliário”, diz o advogado.
A definição da multa rescisória também sofreu alterações. Quando o inquilino decide entregar o imóvel antes do prazo, deve pagar um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. E caso o proprietário deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato, também deve pagar uma indenização ao locatário.
De acordo com o advogado, o proprietário do imóvel só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas como atraso de pagamento, quando o inquilino infringe alguma das obrigações previstas no contrato de locação ou quando fica sem fiador e outras formas de garantia de pagamento. Por isso, a principal recomendação é cautela na hora de fazer um contrato de locação.
A nova lei é válida para os contratos regidos a partir do dia 25 de janeiro de 2010. Quem quiser atualizar o contrato, só poderá ser feito em comum acordo entre as duas partes. “Independente das alterações previstas na nova lei, é preciso ter todos os cuidados necessários como exigir um fiador ou outra garantia prevista na lei e ainda buscar assistência jurídica e/ou imobiliária com profissional habilitado e de sua confiança”, ressalta.
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